2025年万科挺过去！

　　的地产一哥，万科是不错的，而后来恒大“三高”模式，碧桂园“高周转”模式，把行业大部分房企带入

　　同样，一个城市房子好不好，品质如何，要看当地龙头房企。比如都说杭州是一座高品质城市，那是因为滨江、绿城2个龙头房企，带得好！

　　今天我们回过头来，再看看如今的万科，尤其正处于巨变和活下去语境下的万科，此刻的万科，又是一种什么样的光景了？今天老潘分享一篇亿翰智库的专业分析文章。

　　核心在于万科“短债集中压顶、销售不畅、融资困难”，三者直接决定2025年万科的处境可能会更难。

　　24上半年财报归母净利润亏损98.5亿，同比下降199.8%；毛利润率更是降低至7.2%，较2023年同期大降12.1个百分点。

　　2024年三季报多个方面数据显示，1-9月万科归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元，同比为-231.73%。

　　因为在大众过去的认知里，万科的利润虽没有拔得头筹，但也说的过去，以往也没再次出现过亏损的情况，而且这一亏就亏了这么多，可能是A股房企中亏损最严重的房企之一。

　　除了利润、财报表现不尽人意外，各种舆论攻击也是不断，特别是不少供应商与合作伙伴，对他们到了深恶痛绝的地步，还有投资人，也是极其愤怒，公开指责不断，我们也听到不少，对管理层的指责更多。

　　比如跟当年宝万之争的时候一样，管理层不作为，根本不顾投资人的利益，用所谓的小股操盘进行利益输送，将钱都套进了自己的口袋，不顾企业死活，直接躺平了，任由股价、债券价格大跌，没有一点点企业家精神；还有更毒的，直接给万科定了命运：万科好不了了，2025年肯定得爆……

　　彼时烟台合作方几篇熊文更是火到一塌糊涂，对万科及管理层做了公开审判，很多人应该都看了，一条条的声讨绘声绘色，就算到了今天，烟台万林也没想过放过它，时不时丢出一个手榴弹，2025年1月13日，又新出炉一篇……

　　当然，万科也公开表态过，反思过，也立了flag，但直到现在好像也并没有从风险中全身而退，行业排位也直接滑到了第五，万科承诺的2年减少有息负债1000亿，而2024一年过去了，有息负债总金额却在不降反增！

　　可能是大家对万科已经没有信任，对万科的管理层更没有信任了，哀莫大于心死，大概就是这样吧。

　　5月13日，通过旗下控股子公司持有的项目公司股权质押或项目资产质押等方式向中国银行、北京银行、农业银行等申请总计73.39亿元贷款。

　　5月16日，于深交所发行一笔规模14.25亿的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。

　　5月20日，获得中国银行12亿贷款。23日宣布成功获取一笔200亿的银团贷款，万科已与招行及其他多家金融机构签订相关协议，以旗下万纬物流股份为抵押物，已到账100亿。

　　7月18日公告，以全资子公司深圳九州、重庆溪畔分别以持有的土地抵押给银行，为公司两笔融资做担保，向银行分别融资120亿、27.28亿元，合计147.28亿元，期限均为4年。

　　7月19日，分别获得交通银行、中国银行贷款10亿元、27.9亿元，合计37.9亿元，期限分别为15年、7年。

　　在新确立“住区开发、物业服务和租赁住宅”三个主业后，将别的业务慢慢清理出去，商办资产则通过大宗交易或REITs等方式剥离出去。

　　2月，以23.84亿元的价格将上海七宝万科广场50%权益卖给领展，自此，万科完全退出七宝万科广场，这也是万科经营的最好的项目之一。

　　5月8日，万科深圳超总地块（2017年12月以31.37亿元获得）卖给了深圳百硕投资与深铁集团联合体以22.35亿元底价竞得，相当于7折价格出售资产。

　　好在2024年，万科通过坚持销售、资产盘活（2023年至2024年9月累计盘活和置换新增产能474亿）、大宗交易（2024年1-9月实现大宗交易签约金额233亿元）、拓展资产退出渠道多渠道筹措资金，万科总算是完成了2024年到期债务的

　　自24年10月开始，万科连续在杭州、成都、青岛、广州、唐山等地拿了几块地，12月17日时隔4年，首次在广州以底价28.8亿斩获番禺三宗地块。

　　从全年拿地的总量上看，肯定是不能跟以往相比，与最高峰时期更是不在一个量级，但是企业在经历风波后，能持续拿地，能在一线城市拿地，这是不是一个好的迹象？现在判断还为时尚早。

　　恒大、碧桂园等一众头部房企的爆雷，用事实上“大而不倒”是个伪命题，什么我命由我不由天。

　　如今的行业劫难，也不是为了专门考验万科为难万科而设，而是给所有房企出了一道20年难得一遇的难题。这个行业过去的确太疯狂了！

　　眼下，宏观有经济压力，行业有阵痛惯性，企业有经营惯性，即使宏观向上，行业向好，但也未必能反馈到每一个个体身上。

　　如果说2024年是风波的起点，那么2025年，万科则是真正进入暴风中心！

　　万科22年到24年上半年合计拿地规划计容建面1311万㎡，占合约销售面积的比值只有21.7%，而且整个2024年并没多少新增土储获取，企业在核心城市土储并没得到一定效果补充。

　　更需要提及的是，企业在一些低能级城市还有不少库存待消化，比如玉溪，这对企业25年销售支撑，或较为有限。

　　这2年，行业公认的是融资环境较差，万科也并没有正真获得特殊对待，再加上销售难，企业的现金流也是处在快速消耗状态。

　　截止2024年9月底，万科的货币资金总量是797.5亿元，比2023年末的998.1亿减少200.6亿元，有息负担债务合计3276.1亿元，一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债为1166.3亿元。

　　而截止2023年末，有息负担债务合计3200.5亿元，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%。对比之下，等于说——不到2年时间，万科短债占比已经由19.5%提高35.6%。

　　事实上，企业的货币资金里肯定有一部分是受限制资金，肯定不能随意乱动，如果把这部分钱抛除，万科能动用的钱更少了。

　　眼下，在万科体系里，最优质的资产就是万物云，目前万物云的市值是200亿出头，这么说吧，如果万物云能不受万科波及，已经是极为理想的结果，但如果说万物云是不是拯救万科的最后一根稻草？万物云，可能还担不起这个重任。

　　救世主1：政策能持续跟进，快速落地，带动行业信心整体修复。收储政策能更快，更早落地见效，让万科手头的库存和限制土地能动起来，把占用的钱放出来，活起来。

　　救世主3：企业自己不能躺平，不能等着别人来救，要保交付，也要保兑付。更不能抱着，我是行业头部企业，我一定不可以倒，政府一定得救我的侥幸心理。

　　2025年1月9日，万科表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司将全力以赴，从经营端和融资端等多方面筹集资金。并强调，将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出以及持续争取融资资源等方式，确保能够应对相关债务的兑付。

　　万科，是昔日行业灯塔，你对万科2025年活下去，怎么看？欢迎大家留言讨论交流

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